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编号:建议46126号
建议主题:中国农村小城镇社区建设、土地集中耕作存在难题及解决方案建议书
建议类别:时政类
建议人: 黄振强 政治面貌:中共党员
提交时间:2018-12-06 11:52:20
内容:扩大内需应对特朗普的贸易战(一)
中国农村小城镇社区建设、土地集中耕作存在难题及解决方案建议书

摘要
美国政府精英和大多数民众都将中国列为不久的将来必将挑战美国霸权的头号战略竞争对手。所以,必将迫不及待地不惜一切手段对中国进行全方位的围攻堵截、压制扼杀即是早已制定的基本国策,力争尽早扼杀以绝后患。近期特朗普咄咄逼人的贸易战只是中美未来长期矛盾摩擦对抗和新冷战的序幕。中国如果不设底线地一再委曲求全地让步,祈求与美国维持大国之间的平等地位和平共处,合作互利共赢,只能是一厢情愿的幼稚想法。所以,及时制定并实施中国农村小城镇社区建设,扩大内需,应对特朗普的贸易战,是一个有效的策略。如果按照本文设计的中国农村社区小城镇建设方案并能够有效实施,我们每年可以为5000万农民1000万农户积累20~30万亿元的房地产财富,连续12年可以为全国6亿农民积累总共240~360万亿元的房地产财富。使中国顺利地跨越中等收入陷阱,也就有效打破美国的贸易战了。请各级领导和网友们踊跃参与讨论评估其可行性吧。
一.农村小城镇社区建设是我国跨越中等收入陷阱的必经之路
房地产行业一直是国民经济的支柱产业。改革开放几十年来,县级以上的城市房地产市场已经趋于饱和。所以,今后的房地产行业市场,是在农村的小城镇社区建设领域。随着深化改革基层政府完成体制转换,就可以有效遏制房地产行业的腐败行为。在未来农村小城镇社区建设中,首先要确立未来农村社区的集体所有制体制和建设发展方向。只要处理好当地政府、搬迁户、建筑施工队之间的利益平衡关系,就可以重新激活我国的农村小城镇房地产市场。自然就连带激活和消化我国的钢铁、水泥、建筑材料行业和金融业的多余产能了。
笔者在此只进行这样的估计,如果以目前农村人口6亿计,每年拆迁转入小城镇5000万人,有效家庭约1000万个(老人随子女落户),平均每个人享受的建筑面积20-30平米。假设小城镇社区建设都按功能齐全的社区总体规划,集约用地。建议住房都采用8—12层无电梯的简单、经济、实用的砖混框架结构。地面第一层一律作为公用绿地、停车场、活动娱乐场所、社区管理办公室和店面。住房建筑包括住房的室内装修、家具、厨具、卫生间器具、电器设备都实行简单、经济、实用的统一设计、统一施工、统一采购、统一安装。那么最终合计总费用,每平方米2500元左右的成本价就足够了。实际上,这2500元中,约一半是钢筋水泥……等的建筑材料费,约一半是建筑工人的人工费。此举还可以容纳大批的当地农民工,他们的工资可以大部分直接充进购房款。
当然,农村小城镇社区建设首先必须实行整个乡镇所有农户的社区集体所有制。社区本身就是房地产开发商,社区建设用地必须严格限制在原乡镇的行政管辖区内。社区建设过程中,杜绝任何个人、非社区单位的贪污腐败,斩断所有的各种审批捞钱的黑手。只有这样,才能使建造、装修、家具、电器……等生活设施一应俱全的单元住宅房的成本价控制在2500元左右,一套功能齐全的社区总体生活设施完备的住宅,市场价按目前的房地产价格发展趋势可轻松地达到每平米15000元以上。
请网友们和经济学家们注意比较:香港的房价是多少?他们的国民GDP之所以那么高,是工厂工人制造出来的吗?是农村农民生产出来的吗?还是依靠真正的科学技术的创新发明创造出来的?说白了其实就是靠人为地将广大民众的衣、食、住、行……等等的国计民生基本物资、第三产业、服务业的价格,尤其是房地产的价格疯狂地炒上去的!所以,只要我们合理布局小城镇社区建设,将交通、能源、水电、网络、教育、医疗卫生、健康保健、托儿所、养老院、文化娱乐……等公共服务工程、第三产业和服务业的基建房地产工程……等基础配套设施总体规划建设好,平衡好乡镇级社区政府、搬迁户和工程队之间的利益分配比例,坚决斩断一切贪腐、浪费和偷工减料行为,就能轻松做到合作共赢。稍微炒一下,就能够皆大欢喜,财富呈现数倍的增值,何乐而不为?
所以,国家只要牵线搭桥,联系社区农户每户自愿集资30至35万元人民币的安置房的购房费,全国每年就可以集资(3-3.5)万亿元的启动资金,就可以激活农村的房地产市场,进而激活我国的钢筋水泥等建材市场和家具、家用电器市场。由此估算每年国民的有效资产和收益,将具有6倍以上实实在在溢价效益的GDP就可以净增20万亿元以上,而且该政策规划可以连续滚动发展12年。也就是可以给国民积累240万亿元以上的固定净资产!而每个农村搬迁户,都将拥有约200万元固定的房地产财富。对所有的农村留守专业户,也一律给予安置房待遇,让其子女老人都能享受社区城镇文化生活和接受普及教育的待遇。
这比我们为了输出多余的钢筋、水泥、建材产能,贴利息、贴美元、贴材料、贴劳工、贴技术、贴设备、贴热情,帮那些白眼狼们建设基础设施,委屈我们中央的领导们不得不赔着笑脸,以热面孔去贴人家的冷屁股强得多、现实的多、实惠的多吧?而且每年净增的5000万城市人口的第三产业和服务业、社会消费、税收……等的国民GDP将又可以净增多少万亿元?对于社区的基础设施的集体房地产资产增值,暂未估算。如果设计为安置房的一半,则每年国民GDP和财富可净增30万亿元,12年高达360万亿元的财富净增值。
中国农村的耕地,自实行家庭联产承包责任制后,农民只拥有使用耕作权,没有所有权。随着农村大量青壮年拖家带口地转入城市谋生,广大农村目前只剩下部分老年人留守,耕地也大量荒芜。所以,尽快将耕地、山林、鱼塘、水库等自然资源成片集中承包给种田专业户,包括养殖专业户、农副产品加工专业户,提高机械化耕作和统一经营管理的规模效率,保障我国的粮食和副食品安全,势在必行。首先,应由地方政府根据种田专业户的耕作管理能力,将目前农村已经大片抛荒的、或快要抛荒的土地,以村、组为单位,成片收回重新划给种田专业户承包经营。对于尚在耕作或仅部分抛荒的耕地,地方政府应根据土地集中时农户、专业户的收入变化,让投标获得成片土地的承包专业户给让出土地的农户以合适的转让金补偿。这种转让金数额谈判应由政府出面拍板,转让金将转入农户的社保、医保账户。类似整村、整组地拆迁移民办法,以少数服从多数原则,可有效防止个别钉子户捣乱和漫天要价的耍赖行为。当然,出让土地上的所有其它建筑、坟墓、水利工程……等配套设施,也必须自动迁出或由承包专业户自行处理。专业户必须履行粮食和各种经济作物、农副产品的生产责任,对土地、山场、鱼塘、水库……等自然资源,只有耕作管理使用权,没有所有权。并且可以签订10-30年或30-50年的承包使用期限。对交出土地、山场、鱼塘、水库……等自然资源的农户,国家将给予适当的社保、医保金额补助,补偿建立拆迁农民的社保、医保账户。同时,可以用新建社区安置房的部分产权对耕地转让金进行置换。然后以村组为单位,对户口还在农村的农民整村整组地实施搬迁。
对大、中型城市的郊区,农田已经所剩无几。剩下的农田一般也作为大棚蔬菜、花奔……等高级经济作物栽培基地。郊区的农家也像模像样,甚至都成了别墅群了,就不宜再拆迁了。必要的时候,可以协助他们以自愿股份制的原则,组建公司或产供销联合体。也可以划片归类进行公开公平的市场化投标承包经营。
二.农村小城镇社区建设必须严格坚守集体所有制的原则建议对未来的农村人口迁移户,应该将土地和宅基地向种田专业户集中实施整体的同步规划。为了能够顺利实施农村人口迁移和耕地、宅基地、山林、水塘、水库……等自然资源的集中,国家各级政府应统一坚定地实施如下几条政策:
1. 优先严厉确定未来农村社区建设和管理统一实施各社区内部自负盈亏,实行计划知识市场经济运行的集体所有制。所有符合国家计划生育政策的农户,都应当享受股权,该股权也体现在农户的社保、医保账户上。绝不允许外来人口或资金、权力侵吞强占社区股权。社区管辖内的所有土地、山场、水源资源,规划合并成适当规模后,将按计划市场经济模式操作,公开投标竞标原则优先承包给本社区的专业户。新建社区的所有店面,学校、公用房地产、公共设施,都属社区共有资产,不允许出售,只能按计划市场经济公开投标竞标的操作原则,优先出租给本社区的搬迁户。按照我国现有的行政区划分,每一个乡,可以组建转换成一个社区。各个社区,只能建在该乡的原行政区管辖地盘内。由每一个县,将优先挑选一个乡,由县里主管领导,会同该社区的乡级村级干部,而且必须以计划市场经济的集体所有制的经营体制,统筹领导进行社区规划建设。在建设中对政策、经验、教训进行探索、总结和完善。该乡所管辖的领导班子今后将经社区建设工作考核后,再经民主普选优胜劣汰转换成社区的领导班子。
2. 计划生育是我国的基本国策,必须具有长久稳定的权威性。所以,凡是符合计划生育的农户和人口,在房子搬迁和耕地向种田专业户集中过程中,都可以享受国家的所有保障政策和社会福利。对失去独生子女的农户或五保户,没有遗产继承人的,全部接纳送进养老院,根据他们的经济、社保、医保的条件分级照顾。对超生的人口,不能享受或者只能享受部分的保障政策和社会福利。
3. 在房子搬迁和耕地集中的过程中,国家必须坚决制定和果断实施欧美西方国家惯用的充分民主的,少数服从多数的竞选投票制的原则和法律。例如,一场社区规划必须搬迁的共有1000家农户,经过投票表决并签字的户数只要超过三分之二,即大于或等于667户,就算全部通过。国家就有充分的法律依据实施全部搬迁。对早期签字的667户,拆房搬迁工作的费用由工程队承担。对后面签字的333户,拆房搬迁工作的费用必须限期自行解决。对少数钉子户可以强制拆迁,捣乱者除了给予必要的惩罚外,还必须赔付工程延误损失费。此法也可以作为国家法律,现在就可以向全国各地强制推广。对所有的钉子户,一律按照同批次拆迁户的平均标准补偿。限期一个月内必须自动完成全部拆房(不仅仅是签字同意了)工作。否则延期的一律给予强制拆迁,并且必须扣回工程队拆房费用和当钉子户期间对相关工程建设的延误费用。如果补偿款不足以抵扣延误费,则暂时挂账处理。只要钉子户心服口服,公开声明表态今后不再对国家的该政策进行起诉抗拒,签订相关的法律保证书后,就可以销账。反之,如果继续闹事,国家就有充分的法律依据冻结钉子户的财产,追缴剩余的工程建设延误款。如果再继续闹事,就以妨碍公务罪、危害社会罪论处。对于能够老实认错并公开检讨认罪的钉子户,国家可以给予适当的住房安顿,避免流浪街头或流离失所。对所有钉子户扰乱、暴力抗拒强制拆迁行为所造成的一切后果,包括造成施工队伍、维持秩序的执法人员伤亡的所有医疗赔偿责任,全部由钉子户承担。并且追究钉子户故意伤害他人罪的刑事责任。对钉子户自杀、自伤、自残或暴力反抗冲突中的伤亡事件,一律后果自负。以此严厉惩罚危害大局规划、拖延整体工程建设进度和损害大多数守法拆迁户权益的钉子户漫天要价的流氓无赖行为。
4.对农村旧房、宅基地的处理方式,建议采用过渡方案。首先,对旧房进行分类,全乡公开统一公正地商定过渡期,过渡期满后由社区统一收回作为社区集体共有资产,将来以出租使用的方式划拨给各类留在农村创业的专业户使用,也可以进行整体规划整修后再由社区进行分门别类管理和充分利用。初步建议2000年以后新建的农村住房,如以土木结构为主的,过渡期设定30-50年;砖木砖混结构的40-60年,砖混框架结构的50-70年。2000年以前建造的住房,过渡期减半。进一步可以按照房屋的实际质量新旧程度确定具体过渡期。对所有户口已经迁出不在本乡管辖区的年久失修,长期无人居住的破旧房子,可以及时收缴或拆除。对于尚有使用价值的房子,以上述户口在本乡的农户比较,过渡期必须再减半。
5. 搬迁户住房安置,所有仍然留在当地农村从事农业劳作、户口仍在当地农村的、符合计划生育的农户。丧偶、离婚后再结婚或复婚的农户,儿女和孙子孙女辈都符合计划生育政策的,每户一律给予100-150平米左右大户型建筑面积的集资建设安置房。(祖孙三代或四代必须合并同堂以大家庭住户的方式安置。这样可以减少公用楼梯面积,增加卫生间、厨房、客厅的使用效率。也适合大家庭的自我管理和老人小孩之间的互助照顾)。对所有的超生人口,包括已经成家立业的农村家庭,都不能享受集资建设安置房待遇。根据农村一般农户实际情况,从国家对农村强制实施计划生育时间算起,可以允许每对夫妇生育两个孩子。2个之后的均视为超生人口。以祖孙3代或4代合并作为一户大家庭计算,以每对夫妇只能生育两个孩子为原则。不管是独生子女、一男一女、两个男孩、还是两个女孩,都只能作为一户大家庭计算。后两种情况由搬迁户自己调整房产继承权。
6. 社区建设的总体掌握原则是整个社区房地产除集资安置房和部分出售给超计划生育人口的小面积直通式住宅房外,全部属社区集体所有制的公共财产,未来使用只能以计划市场经济方式出租,不能出售。出租的原则是优先出租给本社区的搬迁户,出租年限可以暂定3年以上,每年的租金可以根据市场、物价情况适当调整。绝不允许任何个人、单位、房地产商、建材供销商插手渔利。每一个县由政府和搬迁户共同组建一个工程队,农民工的大部分工资将来直接转入集资建设的购房款。从筹建到未来的社区管理,都必须在计划市场经济体制和社区集体所有制的严格管控之下。这样可以连续滚动发展全国农村房地产行业约12年时间。以集资费+连续几年参与工程建设的大部分工资+农村土地山林等资源的出让费=安置房的总费用+社保、医保的基本福利缴纳和发放费。其中,社区的幼儿园、托儿所、养老院、中、小学校、公共服务工程、第三产业和服务业的沿街店面、基础设施的房地产工程……等基础配套设施,将来主要是作为搬迁户安置就业的。必须由未来社区管理机构统筹安排搬迁户的再就业工作。如果我们预先以香港、新加坡那样的社会结构、运转模式来设计社区规划,只要运作成功,就有可能将一片片的社区群建设成一个个的小香港或小新加坡。
7. 符合计划生育条件的集资安置房,房价一律按社区建设的所有建筑设施和基础设施的总工本费用分摊计算,整个社区的安置房土地使用年限必须延长至100年。100年后还可以继续顺延。不符合计划生育条件的所有超生人口,住房一律按预设的15000元/平米价格购买(可以给予适当的折扣)或租用。各地社区还可以根据实际超生人口数量,适当安排扩建一批20-60平米的简单实用的小单元直通式住宅楼房配套出售或出租。
8. 社区作为整个房地产的开发商,总营业额收入为:以集资安置房价格出售安置房的收入,以市场价出售或出租住宅房地产的收入,出租的公共设施、店面、……等。剩余未出售的房地产、店面。扣除社区建设的总费用、相应的税收后,剩余的净利润和房地产、店面……等。全部作为社区的集体资产,由社区统一管理经营。建议每一个行政县只能设立一个由当地搬迁户和农民工为主组建的建筑工程总队,直接由该县的主管领导统筹管理指挥,对所有社区建设的工程建设质量、经济账目、落实拆迁政策……等负全程责任,社区建设的所有建筑材料、装修材料都必须由社区建设总指挥部直接从长期协议订购的工厂以出厂价调运。总队下面的各建造工程分队按市场化优胜劣汰进行招聘和定额定岗包工,但绝不能包料。在本县境内连续实施一个接一个的社区建设。并在具体的建设操作中及时总结经验教训,不断完善各种政策和规章制度,进一步提高后续社区的建设质量、经济效益和施工效率。今后12年内,我国能否跨越中等收入陷阱,各县的农村社区化建设将发挥重要作用。所以,这也是考验、选拔各级地方干部、社区干部的关键指标。通过社区建设积累下来的和搬迁户原有的所有公共设施和房地产,将来直接划归社区统一经营和市场化管理,作为未来社区发展的资本。所有的搬迁户将来都以股份制方式参与分红。这样可以避免搬迁户在一次性分到的巨款面前一时忘乎所以、花天酒地、吃喝嫖赌,坐吃山空。希望每一个县通过一个接一个的社区建设,都能锻炼出一支技术过硬、质量可靠、效率高超的建筑施工队伍,将来走出国门,发展壮大。
9. 上述的农村的每户搬迁安置户如果暂时无法支付足额的安置房30-35万元的集资费,必须由银行统一给予低息优惠的按揭贷款处理,以未来安置房质押。将来由搬迁安置户参与社区建设的工资或其他收入逐月偿返,避免高利贷或影子银行对搬迁户的盘剥讹诈。社区里的其他公共房地产、基础设施建设可以由社区集体所有制的原有资产,由社区行政单位出面,由县级行政单位担保,银行也可以统一给予按揭贷款,并由社区的新建公共房地产、基础设施质押。各个新建社区外围的水电交通网络建设,由县里在原有的基础上,统一规划设计,统一筹资建设或修建,国家在该领域应该制定全国统一的政策领导和扶持。
10. 对所有的集资安置户,应当先对社区内所有安置房的楼号、楼层、朝向、建筑装修质量进行各个单元房的价格评议确认。最后让所有的安置户按搬迁签字的顺序确定挑房顺序。
11. 这种农村整体搬迁、建立以社区小城镇为政府管理单位的模式。可以大幅度改善农户的生活条件,大幅度提高农户家庭的房地产价值。将大部分农村闲散劳动力转入建筑工程队、社区城镇的第三产业和服务业。同时也大幅度提高了政府对社区服务管理的效率和质量。也提高了种田专业户、各种养殖、农副产品加工专业户的规模化经营和农业机械化生产效率,保障我国的粮食、副食品和农副产品的安全有效供应。


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