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编号:建议10038号
建议主题:论当前房地产调控策略
建议类别:时政类
建议人: wangkeban 政治面貌:群众
提交时间:2011-02-23 20:24:13
内容:再论房地产调控
政府的房地产调控政策应该进行调整,由打压需求(单纯瞄准炒房)向瓦解卖方集团转变,力求制造合理市场秩序上来。因为市场的问题还是应该由市场来解决,当初房价的飞涨就是由于炒房团及开发商的合力抬高的。这其中也包括国企开发商,如果存在低价销售的房源,房价也不会涨。因此必须提高合理利润商品房的供应,以求制衡炒房者。
政府的房地产调控既要解决当前房价高的局面,又要瞄准房地产市场长期市场格局的建立,形成市场的制约与平衡。这个制衡不需要政府主导,诉求于市场内部的制约,以商制商!即使政策完全放开,依然对市场有着制约。当前具体的操作模式就是,发动国企开发商低价放量和大规模合理利润开发楼盘,鼓励私营开发商合理利润经营(具体办法在研究)。
获得暴利的前提是拥有垄断地位,中国房价之所以这么高,是因为开发商与炒房团有着获取暴利的默契,目标一致且形成了合力,成为了实际意义的垄断。卖方市场的统一(全体硬抗不降价)也是调控最大阻力。
针对这一要害,国家应该进行分化瓦解,理清开发商的内部关系,对降价进行因势利导,制造竞争的市场秩序,形成市场内部的制约力。这里面国企应该发挥排头兵的作用,而不是与其他人同流合污。
孙子兵法讲强弱形也,胜负势也,不敌其力,消其势。开发商有涨价之势,政府要能造降价之势,这就要一部分人先降价,先降价必先得到实惠,引起其他开发商仿效。这个势头一开,将一泻千里,降价就不是开发商所能控制,下降幅度也不是能够预测的(说房价该下降多少百分比的专家都是胡说八道,一旦下降,下降幅度就是不可控的,最终可以回归到合理利润),市场必回归正常状态。
国企不该退出,相反该大规模配合政策跟进。按改革的设计,中国的国企是作为稳定经济出现的,现在正是需要国企出场的时候。现在政策主导大量建设保障房,我觉得不如发动国企大规模建合理利润商品房,低价放量。这才是聪明之举。可以预知,一个楼盘出现大降价的对周围市场造成的影响可想而知,开发商必须调整价格策略,从而影响到炒房团的抛售,这就是搅局效应。
国企开发商低价销售是炒房团囤货居奇的最大威胁,这个政策不会引起争议,也不会产生硬伤,销像限外,就涉嫌歧视,终归是短期的政策。合理利润销售的回归是正常秩序的恢复,不会对一些房产商正常经营产生影响,相反低价售带来的日光盘效应会刺激开发商的开发兴趣,对市场保持稳定产生着积极的作用。
这些低价房威胁到炒房者的资产,让炒房团无法出手房子,炒房团的钱怎么炒出就得怎么吐出来,炒房者的资产是不良资产,这些人的钱是市场不安定因素,这部分人的资产必须予以剥夺。否则经济通胀的危险仍然存在。这样的局面也是给炒房者一些惨痛的教训。
当初中国入世的时候,外媒高呼狼来了,因为这个市场加入了一个强有力的竞争者,中国低价的商品,强大的生产力,确实是外国的威胁。现在国企开发商的加入,低价放量,无疑,炒房团要高呼“狼来了”。这才是炒房团真正害怕的。
中国的房地产调控问题好解决,应该对症下药,我觉得三个药方足以:国企的低价销售策略(包含鼓励合理利润商品房开发)、多套限购、加二套房上加息。这是基于对中国国情的考虑,像建保障房、房产税等我持怀疑态度。
对于大量建保障房的初衷是好的,但这力气用错了地方,确实不如大规模建设限价商品房(也可以执行一段时期的全限价房政策,并且与土地拍卖一起招标)。如果说公租房出现是一个利好的政策,经适房就不是。经适房只应该发给五保户。对市场调节作用不大。现在房价飞涨是因为市场中低价“商品房”供给不足以制衡炒房的问题,而不是保障房不足的问题。其结果是平息民怨(买不起房之怨),不能抑制房价。不禁疑问,政府对保障房要管,买不起房要不要管(这样的话买不起房的人群同样可怜,这样的供房体制同样是失败的)?
房产税对于控制房价的有效性,我一直持怀疑态度,西欧的管理未必对中国有效,因为中国人口的庞大和相对富裕程度的提高造成买房需求激增,房价上涨确实有供不应求的因素,所以,政策应该是限制房价而不是限制需求、限制炒房不限制买房。所以房产税的出台政治意义大过实际意义。
还有限购,这完全是行政干涉的结果,可以预想武断的执政者下一步会不会出现限价、限持等等,这不仅仅限制炒房、而且限制买房。
长久之道,就是商品房预售门槛的提高和国企开发商稳定作用,炒房的形成与商品房预售制有着密切的关系,商品房预售使买房变得容易,同时使炒房变得容易。而且这增加了银行的风险。在人民富裕程度提高的今天,商品房预售制门槛要进行提高,多套房利息提高,多套房停贷,要成为后调控时代的稳定制度出现。
这三条可以成为后调控时代防房价反弹的制约机制,将维持房地产市场的稳定!在此只是我的愚见,不代表全部的正确意见,算投石问路吧!希望各位同仁多多思考,给执政者以聪明的参考,招招命中要害,那时房地产的问题才能解决。

建议: 不能让国企开发商退出房地产,而是继续配合政策跟进,大批量合理利润销售商品房,同时大规模开发合理利润商品房,稳定房地产市场!减少经济适用房建设,加强公租房建设,加大鼓励合理利润开发楼盘(具体操作由有关部门制定)



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曹留官茶坊   h易生   20120720   最低层草根   井冈山之子  

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第2楼 房子贵了,多少人买不起,房价必须控降!这是绝大多数人的意愿!顺民心得天下!
[ h易生 ] 发表时间: 2012-11-08 09:51:12                                     [ 点评 ] [ 投诉 ]
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