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编号:建议9306号
建议主题:房产税: 政府得“病”,不能总让民众吃“药”
建议类别:时政类
建议人: 民富才有国强 政治面貌:中共党员
提交时间:2011-01-25 19:52:15
内容: 政府得“病”,不能总让民众吃“药”





就在担心国家对房地产继续严加“调教”的时候,重庆开征高档商品房房产税的那只“袜子”落了地!

于是呼,今天的股市,地产板块全然不把重庆开征高档商品房房产税当回事,“踩过”房产税而大涨特涨,如同房地产来了大利好,真让股民们匪夷所思。

其实,只要是熟悉当今房地产运作的人,都会一眼就看出“重庆版”的房产税对房地产市场的影响不大,房价不会因为征收房产税而大幅下降。从长期来看,商品房的刚性需求依然很大,针对高档商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。

就连在国家宏观调控上跟风很紧的清华大学金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵也认为,“指望靠收取房地产税来降房价不现实。如果真的要收房地产税,一定要先跟老百姓沟通好,否则如果反对意见太多,收税也很难成功。”李稻葵也表示出对开征房产税的不屑一顾,说明我们太拿着房产税这个窝头当干粮了。

重庆要开征的房产税,说白了,是一种“叠床架屋”的财产税。对高档或者超面积商品房开征房产税,即便在全国试点城市推开,一年也就收个几十亿百把亿,与我们去年2.7万亿土地出让金比起来,只能算是九牛一毛。如果要撬动地球,那房产税绝对不是个支点,顶多是又选了个盲点!

房产商与地方政府都在偷着乐:开征房产税就是做做样子,不伤筋不动骨,顶多是让温州炒房团的冤大头多拿点银子,只要土地出让金制度不变,哥们儿,咱们照样有好日子过!

对开征房产税,炒房的投资者想开了,只要房地产商品市场在,只要住房的刚性需求在,我可以提高房价转嫁税费,交了税我照样炒房。

地方政府一次性收了70年的土地出让金,一任市长卖了未来三任政府的地,透支子孙后代的权益,已经很不好意思了,这次又喜从天降,额外再收个房产税,今后的日子一天比一天好过了!市长们对提议开征房产税的“砖”家们,其感激之情,溢于言表!

开发商们在隔岸观火。他们镇定自若:征的这点税,如果影响销售也是暂时的,反正我有的是对策,咱可以“以租代征”占用集体土地侵害农民利益搞开发;可以让政府低估土地基准价,土地市场价比其基准地价超出个一两倍也是常有的事,低价拿地是咱惯用的伎俩了;可以变着法的去协议出让工业和经营性用地;实在不行,就拖着不缴土地出让金,或者强迫政府减免了它;这些违规的事儿,天高皇帝远,地方政府说了就算。咱绑架政府有的是法儿!

所以说,开征房产税,你治理不了高价的楼盘低价的地,你市长乱批地,开发商就敢乱用地!你也解决不了地方政府大手大脚乱花土地出让金!君不见,有的城市建高校新校区、会展中心、大剧院、软件园用的是土地出让金;建设或购置办公楼、商务楼、公务员高档住宅,也是用的土地出让金。

去年4月份被审计署审计的11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范,未按规定纳入基金预算管理,占征收总额的20.1%。由此推算,2009年全国土地出让金1.5万亿元,按照20.1%计算,不规范资金达到了3015亿元。这确实令人触目惊心。土地出让金,真成了人见人爱的“唐僧肉”。经济学硕士出身的国土资源部部长徐绍史对此也忧心忡忡。

一直以来,房产税都被有些人误导为楼市调控的利器,是根治炒房的“杀手锏”。其实,房产税基本没有这样的能量。如果要根治房地产乱象,必须从土地出让金改革下手,治标还要治本!

我算了一笔账,去年全国土地出让金收了2.7万亿,相当于全国财政收入的34%;当年土地出让金增长超过70%,大大高于我国财政收入增长的速度!目前这种透支子孙后代的土地出让金制度,这种土地出让金征收、使用、管理上的混乱,是导致房地产乱象和民怨沸腾的根本原因。

地方政府与开发商真正害怕的,也是中央政府真正能调控住市场抑制住房价的,就是把这种寅吃卯粮的土地出让金变成逐年征收的物业税!作为费的出让金和作为税的物业税,在以下几个方面存在质的不同:

一是在缴纳数额的确定上,物业税事先确定了被征收对象和数额的标准,可以减免和优惠;而出让金则是竞价确定,对开发商与官员来说,有很大的寻租空间,腐败由此而生。

二是物业税是逐年缴纳的保有税,它不会加大购房成本,却会增加闲置成本,从而有利于抑制投机,增加房屋供给,达到降低房价的效果。而出让金是对未来70年土地的提前征收,加大了购房成本,无法有效地减少闲置和抑制投机。

三是出让金虽然可以在短期内增加政府收入,但却使以后的政府面临无地可供出让的巨大财政风险。而物业税则为政府提供了一个稳定的现金流,有利于财政安全。

四是政府对出让金的攫取是以不断地否定民众的土地权利为前提,所以,会导致政府和民众的矛盾日益激化;而物业税则有利于推进地方政府的依法行政。

治理房地产乱象,抑制炒房和房价的过快增长,必须从源头抓起。用老百姓的话,就是政府得“病”,不能总让民众吃“药”!


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