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编号:建议8875号
建议主题:停止卖地降房价,用唯一的土地使用税管理国土
建议类别:时政类
建议人: 石革 政治面貌:无党派民主人士
提交时间:2011-01-06 23:57:54
内容:停止卖地降房价,用唯一的土地使用税管理国土
河南省温县教育局 张 玮

现在中国房价失控,已使85%的家庭无力购房。房价居高不下,究其根本,是由各地政府拍卖土地,和在此基础上形成的房地产市场的垄断经营造成的。为此,本文建议国家立法部门严禁政府拍卖土地,用唯一的土地使用税管理国土。
一、房地产业的附加值究竟有多高?
现在的房价,北京、上海的普通住房已经是2万多元/平方米;中等城市可达数千元或一万多元/平方米;县城和县级市也要两千到两千伍百元/平方米。可是大家知道住宅楼的实际建筑价格是多少吗?我可以提供一个非常非常准确的数据:按现在“通胀”的物价,按开发商卖给购房户的,安好了进户门和窗户的毛房来计算,每平方米建筑价格不会超过800元!(10年前是400元左右)而且这800元里还包含了建筑公司包工包料建房通常有的10-15%的利润。
换句话说:如果居民有一块可供自己居住的地皮,只用800元/平方米的价格,就可以找到建筑商包工包料为自己建造一所相当不错的小楼房。
再换句话说:从政府手里购得了土地,有了70年(几乎是终生了)“地主”身份的房地产开发商人,是以每平方米800元左右的价钱从建筑公司手里购得楼房,转个手按每平方米数千元、数万元的价格卖给购房户的!可以算一算这里边有多大的利润空间——就以8000元/平方米的中等城市房价来计算,800元建筑价格以外,每平方米的附加值是7200元!
中国百姓怎么会不对畸高的房价有意见?他们想求得人生四字“衣食住行”中的一个“住”字,需要付给政府和房产商人的购买房子以外的钱确实太多了,能够高出房价10倍以上!
二、高附加值何以能长期存在?
房地产业中的高附加值,主要是由两个因素构成的:一,政府的卖地款和各种税、费;二,房产商人的高额利润。
居民买房不仅要掏房钱,而且要掏地钱;地价高,房价就高,这是再没知识的人也会明白的道理。现在我国的房价中含有多少地价?国土资源部公布数据说2009年全国重点监测城市居住用地的地价房价比均值为31.29%。而之前全国工商联曾提出数据说,调查的9个城市地价与房价的比值接近60%。
国土部和工商联公布的数据相差甚远。我们折中来估计,地价在房价中占40%的份额应该是有的。40%也不少了啊!如果按照每个人生到这个地球上来就应该有一块地皮让他安身,有居住地是人生存权的体现这种理念来论事,则这40%也是不应该收取的。而不在房价中加上这40%的地价款,房价立马降下近一半,足以使中国的房奴高喊万岁,欢呼雀跃唱新歌了。
土地能够高到数千元、一万多元一平方米,北京楼面地价高达3万元一平方米,这都是各地方政府开辟并垄断了土地买卖市场造成的。土地是只能由政府来出售的;政府采用“招、拍、挂”的办法把土地卖出了天价,这些钱都要附加到房价中,谁不接受都不行。
地市场的垄断,又造出了房市场的垄断。
本来,如果仅仅是一些从事建筑业的商人,他们是怎么也搞不起垄断市场来的。现在的情况是,一些并不从事建筑业,而专事买地、囤地搞开发的商人,和政府垄断的卖地市场结合到一起了。开发商不惜割股放血,喊出天价抢购土地,一旦土地到手,他就成功地把政府垄断的土地市场转变成了自己垄断的房产市场,几乎拥有了控制房价的绝对自由——有人想和我竞争吗?市长、县长没有让你拿到土地,想吃肉,馋死你!老百姓不愿掏高价钱买房吗?只此一家,别无分店,没钱你就十年在大楼外边蹲着;反正我做一个工程足够孩子老婆加情人富过50年,宁可空置也不降价!
两个垄断就是这样致使中国的房价长时期居高不下,并且越来越高,足以使一般的老百姓拼将一辈子勤俭所积,也仅仅够、甚至还不够买一所房子!
三,降低房价不是难题
要取消垄断,降低房价,其实并不难,也根本用不着组织多少个专家常年论证想治策,只须各地方政府不要只为了增加本届班子的财政收入而拍卖土地就行了。因为房价问题仅的有一个症结就是:政府想发财,房价下不来。
不拍卖土地,会不会造成找不到开发商,死了张屠夫,须吃带毛猪的情况?
不会的。政府可以不谈地价,仅拿出将要开发的工程项目的建设方案直接向全社会的建筑商招标。谁报的建筑价格最低,具体设计方案也最合理,就让谁干。这样,政府由原来拍卖土地宣布价高者得的卖方,变成了站在国家的高度和人民的立场上直接面对建筑商招标,规定价(房价)低者成交的买方,中国的房地产市场,也就会由高价的卖方市场,变成维持一般利润率,甚至让商人低价竞争的买方市场了。
请注意,这里说的“直接面对建筑商招标”,就是根本不让那些只是买地、卖房,却并不从事建筑业的房地产开发公司插手的意思。因为很多建筑公司本身就具有包工包料(即垫资)替政府搞开发,盖房、筑路、架桥的能力。在很多的开发建设项目中,政府完全可以将要做的工程连工带料直接发包给建筑公司,而不需要在政府和建筑公司中间必不可少地都安置一个大款的“地主”,把所有的权利都赋予他。
从法律上来讲,政府拍卖国土也是说不过去的。我国《宪法》上明文规定:任何组织或者个人不得买卖土地。1988年宪法修正案上增加了土地的使用权可以依法转让的规定,但是“转让”和“拍卖”是应该有严格区别的。如果组织拍卖行,采用“招、拍、挂”的办法来搞“转让”,选择受让方的条件已不是“为了公共利益的需要”,而是只看谁给政府的钱多,那么,所谓的“出让品”就失去了它应有的不计价或低价、定价的性质特征,“出让土地”就变成了“出卖土地”,“出让金”就变成了“卖地款”。这显然是与宪法有违的。 “拍卖”和“出让”如果能够混为一谈,商场里的一切东西也都可以改称为“非卖品”、“出让品”了。
四、收取土地使用权出让金制度的诸多弊端。
从国民的负担上来讲,收土地使用权出让金是一种极不公平的税负。这种所谓的“出让金”虽然没有冠以税的名称,并且不是直接向老百姓征收,而是向开发商收取的。但是,谁也知道这实际上就是政府向购房的居民收取的因居住而使用国家土地的钱。羊毛出在羊身上,开发商并没有替老百姓拿出一分钱的土地使用权出让金。
土地使用权出让金,根本就没有个合理的、国家的标准。政府就由着肥硕而贪婪的房地产商人们来炒,把地价炒到了2万元/平方米,这2万元就成了政府收取土地使用权出让金的标准;炒到了3万元/平方米,这3万元就成了政府收取土地使用权出让金的标准……商人的囤买炒作行为成了决定国土价格的主要因素。名义上是“依照法律的规定转让”土地使用权,实际上却搞成了不定任何标准,没有一点原则,像炒古董一样哄抬到哪里就在哪里落锤的公开拍卖土地。我们不能不说这实为一种乱政。
在这样的情况下,急于住房的人,面对越来越高的地价房价,只能忍做任人煸炒的锅中之鱼。而不需要新购房的老户居民,则稳居于面积或许更大的房子里笑看蚁族、房奴、后生们的窘态偷着乐。新居民住房须缴纳高为天价的土地使用权出让金,老居民住房不缴纳一分钱的土地使用权出让金。不同时间,不同地点购房的居民缴纳的土地使用权出让金有天壤之别。这种很不公平的抽金取税的做法是政府不应该采取的。
从维持政府平稳运转上来看,一次性收取50年、或70年的土地使用权出让金,完全是在寅吃卯粮。此一届政府把后十五届政府应该卖的地都提前卖完了,把后十五届政府需要花的钱都提前收过来花完了,以后的政府该怎么办呢?从我记事起,50年时间里我们的县城面积扩大了足有十倍,所见的其他县城和城市也多是这样。真不敢想象再过50年中国的都市和城镇会占有多大的面积,也真无法想象以往的5000年我国的都市和城镇是怎样发展过来的。
不光是花光了以后十多届政府的钱,土地出让金制度还把最不好解决的问题推给70年以后的政府去解决。因为到那时,现在出让的土地使用权到期了,政府要收回土地。可是地面上的房子还坚固管用,居民们既不愿拆房搬家,也不愿再向政府一次性缴纳70年的土地使用权出让金——房子还能再用70年吗?70年中这房子里住的一定是自己的子孙吗?房子是居民的私产,坚固能住时政府要强拆是对居民财产权的侵犯;地皮是国家的公产,让人无偿使用就不能维护国法的尊严。那时的政府面对赖在地皮上不走的居民,肯定比现在政府面临的“拆迁”还要感到头疼。因为它要解决的不是一两个“钉子户”,而是大片大片的城镇土地,居民的使用权一夜间齐刷刷全部到期的问题。
容许现在的政府大量卖地,将半个世纪以后的土地使用权出让金全都收入囊中一朝花掉,还会导致现任官员的腐败。在当前的政府财政不透明,一把手决策权力过大,各种社会监督都软弱无力的情况下,让地方政府收入那么多预算外的卖地款,等于给权官们提供了充足的搞形象工程、三公消费、养活冗员、甚至个人贪污的财源。从媒体报道的很多对比资料得知,中国政府对社会财富的消耗比许多外国政府都大得多!穷家生志士,富家养败子。从特定层面上说,地方政府还是“穷”一点好。
五、用唯一的土地使用税管理国土。
政府不卖地,用于征地、拆迁补偿和其他开发费用等方面的钱该从哪里取得呢?两个字:收税。——收土地使用税。与其用暗税、乱税来收钱,以补足开发土地所需要的征地费、拆迁补偿费等项开支,倒不如干脆用堂堂正正的土地使用税来征得这些钱。况且,国家的税收也并不是从哪里收来只能再回用到哪里,一个萝卜一个坑,补坑还得使用这根萝卜。国家税收是将千源万流汇于大池,然后再统一分配使用的,不够用,可以多征,不存在不卖地就没钱征地、不卖地就没钱支付拆迁补偿等情况。
收税,是每一个国家政权为了维持政府的运转和主办社会公益事业而伸手向民间取财的最正当的理由,也是国家顶高层领导人最便于操控的,管理国计民生和促进经济发展的手段。将这个“金”、那个“费”统一到“税”字里边,有助于规范中央以下各级政府官员的行政行为,避免诸如不能控制房价、不能消灭不计其数的各地政府小金库,等乱政的产生。因为必竟税是不易被乱收乱花的。
土地使用税应该成为国家收税中的一个主要税种,国家决策部门对此税种进行研究,完善、加强以后,政府除了依此获得稳定的税收外,还要将它做为从税务上管理国土的唯一手段
将收取所谓的土地使用权出让金,改为征收土地使用税,有以下一些好处。
1. 从根本上铲除了国土价格由商人的炒作行为来决定的乱政。任何地方政府都不能通过卖地来增加本届班子的财政收入和显示自己的政绩,这就迫使各地政府走一条正路,从其他方面努力,服务和促进本地经济的发展。在关心民生这一项常常被一些地方政府忽略的政绩上,不将卖地款加在房价中,房价降下近一半,买得起房的人多了,人民便安居乐业。同时,买房的人多了,房产业(从此不再称“房地产业”)和建材业、建筑业也必然兴旺,我国走城镇化道路的速度会加快
2. 可以解决土地使用权出让金使居民们税负不均的问题。土地使用税只按面积来征收,计收的基本单位可以是平方米。对新购房的居民是这样征收,对原来有房的老居民也要这样征收。不论你的房子是什么时候购买的,也不论你的房子是自己购买的还是从祖上继承的,居住一天就得向国家缴纳一天的土地使用税。住小区楼房的,按楼房的占地面积,以及小区里的道路、绿化等用地面积分别均摊纳税;住独家小院和别墅的,按自家所占土地面积自己纳税。税率可以根据城市级别、居所位置等不同情况划出不同的档次来。但在同一区划和档次内,居民的税负是平均的。
土地使用税还能做到(也必须做到!):确定一个划分标准后,对居民住所的基本用地和奢余用地区别征税。基本用地可以微少征税,奢余用地应当数倍、数十倍、上百倍于基本用地征税。以此使那些有多处房产和大面积私宅的人为国计民生多做贡献,或者自愿放弃一家人多占用的国家土地。
3. 用土地使用税来取代土地使用权出让金,就消除了一届政府收用以后70的卖地款,寅吃卯粮,贻患无穷的政策弊端。土地使用税和现行的其他各种税一样,是要月月收,年年收的,这就能保证往下的每一届政府都能均匀地收税、用税,政通百年;避免丰竭悬殊,再生乱政,引起社会动荡不安。
说到此,还想对我国1988年制定的《城镇土地使用税暂行条例》表达一点个人的看法。我觉得,《城镇土地使用税暂行条例》显得覆盖面太小了;小就小在标题中有“城镇”二字。我国法律中有农村和城市郊区的土地,以及农村的宅基地属于集体所有的规定,但这些规定与现实情况并不相符。并且,争取相符也不是什么好事;从国家和民众的利益上来讲,宁可要一切土地属于国家所有,也不要毫无意义的属于集体所有。
做为国家主要税种的土地使用税,是不应该仅仅局限于在城镇征收的。对城镇要征收,对农村也要征收;对居住用地要征收,对工、农、商业生产用地也要征收。免除农业税是政府掌握减免措施、对国民税负进行适当调节的权力的体现,是党和政府对现阶段农民的一种体恤和关怀,并不是说农民种地就可以不向国家缴纳土地使用税。
这里特别要谈到的是对农村的宅基地,确实是应该征收土地使用税的。新中国成立后我国政府对农民们无偿使用宅基地就没有规定什么标准。解放前留下的宅基地在有些农村至今还被视为神圣不可侵犯。村干部为村民批划新的宅基地,也较为恃权随意。这都造成了很大程度上的占用不均。想调整却又无法可依。农村涉宅基地讼案访案很多,与这种情况也有很大关系。
对农村宅基地征收土地使用税,等于给农民居住使用国家土地立了法。一方面有助于动摇农民们千百年来形成的“俺的宅地是爷奶奶传给俺的物业”这种封建意识,让他们知道土地都是国家的,另一方面也能规范和约束村干部批划新的宅基地的行为。规范化、纳税化,将使节约使用土地,和随着农户人口的变化及时进行调整成为可能。
农村宅基地使用税也要定下基本用地和奢余用地的标准,然后区别征收。基本用地可以微少征税,奢余用地要数倍、数十倍、上百倍于基本用地征税。很多地方都有村干部利用权利给自己家、自己的亲友、甚至政府官员随意划宅基地的情况,都可以借助征收土地使用税予以打击。想知道村官的权力有多大,可以在网上输入“村干部被曝在祖坟前装摄像头防破坏”,“一个村支书的非正常死亡”……等新闻标题,点击之,便有照片显示有些农村党支部书记的官邸有多么豪华。
向农业和农村征税,国家的税收多了,可以还用于农村。现在的农村,修路、打井、救助、村干部工资……等公益性需要,还都是不知该到哪里取钱的事。


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