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编号:建议8561号
建议主题:如何合理引导房地产市场健康发展,还民族经济一个美好明天
建议类别:经济类
建议人: 断绪 政治面貌:中共党员
提交时间:2010-12-22 09:32:35
内容: 当今的中国房地产市场可谓“群雄逐鹿”,声势之浩大实乃亘古罕见,如此“大船”已经很难掉头,这种情况之下相关宏观政策实施起来属实有点难度,时常要面对如何才能“切”好方向,以及如何才能“切”好力度的问题。

我意下,首先可以初步将房地产市场分为三个等级:甲级、乙级、丙级。
1、甲级市场定位为一级城市中心地段、二级城市中心地段;
2、乙级市场定位为一级城市周边地段、二级城市周边地段、三级城市中心地段;
3、丙级定位为三级城市周边地段、四级和五级城市全部地段以及上述全部市场的县镇乡级地段。
这三个级别分别以牌照发放的形式分发给各级开发商,其有别于开发商的资质,这个是市场准入条件,类似于通讯行业的3G牌照。

其次,开发商的资质也需要做相应调整以匹配上述市场,现有的资质划分有点不太适应新时期的房地产市场开发的准入标准了,说白了就是门槛太低了。我意初步将资质硬性指标附加如下:
1、一级资质注册资本要达到1亿元人民币,房地产相关领域收入需占经营主体业务收入的75%以上。
2、二级资质注册资本要达到5000万元人民币,房地产相关领域收入需占经营主体业务收入的75%以上。
3、三级资质注册资本要达到2000万元人民币,房地产相关领域收入需占经营主体业务收入的35%以上。
以此类推,不再做过多说明。

拿到一级“牌照”的允许开发甲级市场,二级“牌照”允许开发乙级市场,三级及以下“牌照”允许开发丙级市场。以上资质注册资本是可以调整的,可以更灵活些。除此之外为何要强调占经营主体业务收入百分比,那是因为现在市场上很多开发商都不是专业的房地产经营者,他们的“本职工作”大多是其他行业的,例如一些民营制造业,也包括个别央企、国企。企业和个人追逐利润本无可厚非,但是这充分的“公平”背后隐含了很多涉及经济结构以及民生的深层次问题。

据我所知,一些民营制造业、央企在房地产市场获得的利润大多没有流回自己的“本职”产业,这些资本依然在房地产市场持续运作。这样就造成了一个问题,这些企业的经营资本分流了一部分到房地产市场去追求利润,没有对自身产业结构进行升级,没有成果创新,没有对自身的产业链做进一步的整合,全都在忙着“赚钱”。就拿中国的民营制造业来说,他们伴随着共和国的前进步伐一步步的成长,其路途是非常艰辛的,每往上走一步都要面对着很多同行的倒下,时至今日终于有所成就,但是却“分身”去搞房地产了,这无疑对企业的持续发展,乃至整个民营制造业的持续发展都是有影响的。

纵观世界,几乎没有哪个国家的行业翘楚像中国这样都拥有一家自己的房地产开发公司的,这是个很奇怪的现象。采矿业、制造业、金融业,做什么的都有,都来搞房地产了。是,这体现了市场公平竞争的原则,但是谁来为这“局部的”公平买单呢?只能是民族产业的未来和老百姓,放大到加入此二者的大环境里,这依然是种不公平。

我所提到的占经营主体业务收入这一条,达不到75%的就永远被挡在乙级市场外,也就是只能开发丙级市场及以下,那种用“旁门左道”片面追求高利润的想法再也不能得以实现,包括央企在内迫使他们专心经营自己的产业,为共和国的明天尽一份自己最能尽的力量。

再次,要将“升降级”制度引入上述甲乙丙三个市场。举个例子,甲级市场的开发商在年检时候发现有“捂盘”、“捂地”及其他违规现象的予以“降级”处分,来年降入乙级市场,只能竞标乙级市场项目。以此类推,乙级市场降丙级。反之,如果乙级市场开发商具备甲级市场开发条件,予以“升级”,以此类推,丙级生乙级。这其中每个级别也可以细分,比如从甲级降到乙级的开发商只能从乙级市场的“二级城市周边地段”开始开发,然后升到“一级城市周边地段” ,再然后升回甲级市场。这三级市场的利润是逐级递减的,所以开发商会考虑到这一点,规范自己的开发行为。

然后,我谈一下垄断的问题。上述市场分级让人理所当然会想到垄断的问题。为此我粗略调查了一下,上述三种市场里每一级别的经营个体的数量都是足够多的。包括国有的、民营的在内,每个级别的市场都可以形成竞争机制。前段时间,有位开发商老总预测我国房地产市场的未来将最终走向大鱼吃小鱼小鱼吃虾米的局面。为此,我认为上述分级管理的市场不会导致这种结果,因为大家都不在一个“鱼塘”里。这也许对于中小型开发商来说更是一种良好的保护吧。相比一窝蜂似的都来抢地,分开竞标的市场竞标人员会减少,举牌次数会降低,最终,价格就会下来,“地王”也将会越来越少。另外,如果理想的话,开发丙级市场还能改善城乡居民居住环境,改善所谓城市高楼林立,城乡茅屋遍地的尴尬情况。

最后,综上所述,这种分级调控的方法最大的特点之一就是其灵活性是非常高的。与其规范整个大市场,不知道怎么切,还不如出台相关政策分别规范各个小市场,这样所有政策都会来得更加直接,执行起来也会更加有效率,正所谓船小好调头。

如今充分“拥堵”的房地产市场,吸收了大量的资本,已经促成了泡沫。其实,低泡沫的房地产市场是可以存在的,但是在中国泡沫不宜过大,因为当泡沫经过急速膨胀最终破灭之时,受牵连的行业将会是不知多少个,那时候对国民经济的打击也将是空前巨大的。
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